Tinglyse skøde selv — komplet guide 2026

Hvad er et skøde?

Et skøde er det juridiske dokument der officielt overfører ejerskabet af en ejendom fra sælger til køber. Uden et tinglyst skøde har du ingen retslig beskyttelse — du kan ikke optage lån i ejendommen, sælge den videre eller bevise over for omverdenen at du er den retmæssige ejer.

Skødet er med andre ord selve beviset på dit ejerskab. Det skal indeholde præcise oplysninger om ejendommen (BFE-nummer og matrikelnummer), begge parter (navn og CPR-nummer), købesum og overtagelsesdato. Mangler blot ét felt, afviser tinglysning.dk dokumentet.

Historisk set har danskere næsten altid overladt skødeskrivningen til en advokat eller ejendomsmægler — primært fordi processen virkede kompliceret. I dag er tinglysning.dk et moderne system hvor du selv kan klare det med MitID, forudsat at skødet er udformet korrekt.

Skøde eller købsaftale — hvad er forskellen?

De to dokumenter forveksles ofte, men de har hver sin rolle. Købsaftalen er den bindende aftale mellem køber og sælger om handlen — pris, overtagelsesdato og vilkår. Den oprettes typisk af ejendomsmægleren og underskrives, når I bliver enige. Skødet er derimod det dokument, der tinglyses og dermed officielt flytter ejerskabet i tingbogen. Skødet udarbejdes på baggrund af købsaftalen: alle oplysninger i skødet skal stemme præcist overens med aftalen. Først når skødet er tinglyst, er du formelt registreret som ejer — købsaftalen alene giver dig ikke den offentlige beskyttelse.

Kan man tinglyse skøde selv?

Ja. Tinglysning.dk er et offentligt system som alle med MitID har adgang til — det er ikke forbeholdt advokater eller ejendomsmæglere. Loven stiller ingen krav om professionel bistand ved tinglysning af et skøde i en normal fri handel.

Det tekniske krævende er ikke selve indsendelsen på tinglysning.dk — det er at udforme skødet korrekt inden. Et skøde skal matche matrikelregistret præcist, og CPR-numre og BFE-numre skal stemme med offentlige registre. En enkelt tastefejl kan forsinke tinglysningen i uger.

Mange danskere vælger derfor en mellemvej: de lader et specialiseret system skrive og kvalitetstjekke skødet for dem, og underskriver derefter selv på tinglysning.dk. Det er præcis hvad Tinglys.nu tilbyder — for 999 kr i stedet for de 3.000–8.000 kr en advokat typisk tager.

Hvad koster tinglysning af skøde i 2026?

Udgifterne er todelt: en statslig tinglysningsafgift og udgiften til selve skødeskrivningen.

Tinglysningsafgiften

Tinglysningsafgiften fastsættes af staten og betales direkte til SKAT via tinglysning.dk. Den beregnes sådan:

• Fast grundafgift: 1.850 kr
• Variabel afgift: 0,6 % af købesummen (rundet op til nærmeste 100 kr)

For en bolig til 2 mio. kr lyder afgiften 1.850 kr + 12.000 kr = 13.850 kr. For en bolig til 4 mio. kr er det 1.850 kr + 24.000 kr = 25.850 kr. Afgiften er den samme uanset om du bruger advokat eller klarer det selv.

Skødeskrivning

Her er den store forskel:

• Advokat: typisk 3.000–8.000 kr for skødeskrivning alene (plus moms)
• Tinglys.nu: 999 kr inkl. moms — og du betaler intet, hvis du ikke bruger skødet
• Selv (manuelt): gratis, men kræver at du sætter dig grundigt ind i kravene

Ved at bruge Tinglys.nu fremfor en advokat sparer du typisk 2.000–7.000 kr — penge der er i din lomme samme dag. Se den fulde prisguide med afgift for alle købesummer for detaljerne.

Beregn din tinglysningsafgift

Indtast din købesum herunder for at se den samlede tinglysningsafgift:

Trin-for-trin: sådan tinglyser du skøde selv

Hvad skal et skøde indeholde — og hvad sker der ved fejl?

Tinglysningssystemet validerer automatisk en lang række felter ved indsendelse. Disse fejl er de hyppigste årsager til afvisning:

• Forkert BFE-nummer — hent det direkte fra ois.dk eller tinglysning.dk, ikke fra salgsopstillingen
• CPR-nummer med forkert format — systemet accepterer kun 10 cifre uden bindestreg, eller med bindestreg i korrekt position
• Købesum med decimaler i stedet for heltal — angiv altid et helt antal kroner, medmindre der faktisk er aftalt øre-beløb
• Overtagelsesdato i forkert format — brug altid ISO-format (YYYY-MM-DD)
• Forkert ejerandel — ved to ejere med ligeligt ejerskab er det 1/2 (ikke 50 %)

Afvises dit skøde, skal du rette fejlen og indsende på ny — men du har allerede betalt tinglysningsafgiften. En korrekt udformet skøde fra start sparer dig for frustrationen og forsinkelsen.

Ejerandele når I er to købere

Køber I sammen — fx et par eller to søskende — skal skødet angive hver købers ejerandel. Ved lige ejerskab skrives det som 1/2 til hver (ikke "50 %"), og ved tre ejere typisk 1/3 hver. Andelene skal tilsammen give 1/1. Ejer I ulige, fx fordi den ene betaler en større del af udbetalingen, angives det som den faktiske brøk (fx 2/3 og 1/3). Det er vigtigt at få rigtigt, fordi ejerandelen følger med ind i tingbogen og har betydning ved et senere salg, belåning eller arv. Tinglys.nu understøtter to købere med både lige og ulige andele.

Hvad sker der efter du har indsendt skødet?

Når skødet er indsendt og underskrevet af begge parter, går det i kø hos Tinglysningsretten. I langt de fleste tilfælde er skødet tinglyst inden for 1–3 hverdage, og ofte hurtigere. Du får besked på tinglysning.dk, når ekspeditionen er færdig, og det tinglyste skøde kan derefter ses og hentes i tingbogen.

Der kan opstå tre udfald:

• Tinglyst: ejerskiftet er nu registreret offentligt og retsgyldigt. Du står som ejer i tingbogen og kan optage lån i ejendommen, sælge den videre osv.
• Tinglyst med frist (anmærkning): skødet tinglyses, men med en bemærkning om fx en hæftelse, der skal afklares. Det er almindeligt og betyder sjældent et problem i en normal handel.
• Afvist: en fejl gør, at dokumentet ikke kan tinglyses. Du retter og indsender på ny. Bemærk at den allerede betalte tinglysningsafgift som udgangspunkt ikke refunderes.

Det er værd at vide, at hele tinglysningssystemet blev digitaliseret i 2009. Før da foregik tinglysning på papir hos de lokale retter og kunne tage uger. I dag er tinglysning.dk et fuldt digitalt selvbetjeningssystem — det er netop derfor, en privatperson i dag realistisk kan klare skødet selv, hvor man tidligere reelt var nødt til at bruge en advokat. Reglerne om afgiften findes i tinglysningsafgiftsloven, og selve indsendelsen sker via tinglysning.dk.

Hvornår skal du bruge en advokat i stedet?

Tinglys.nu er designet til den normale bolighandel: to privatpersoner, underskrevet købsaftale, fri handel. I disse situationer er du i stedet nødt til at søge professionel rådgivning:

• Arv og dødsbo — overførsler fra et dødsbo kræver skifteretsdokumenter og en bobehandler
• Skilsmisse og bodeling — ægtefælleoverførsler følger særlige regler om ejendomsværdiskat og bodeling
• Familiehandler og gave-overdragelse — her er skattemæssige konsekvenser (gaveafgift, successionsregler) der kræver specialistviden
• Ejendomme med særlige hæftelser — servitutter, brugsretsaftaler eller komplicerede pantebrevsforhold
• Andelsboliger — andelsboliger tinglyses anderledes end ejerboliger

Er du i tvivl, er det altid det rigtige at spørge en advokat. Tinglys.nu siger det tydeligt inden du starter: er din situation ikke en standard fri handel, anbefaler vi at du søger anden hjælp. Læs mere om hvornår du trygt kan lave skøde uden advokat.

Konklusion: Er det værd at tinglyse skøde selv?

For de fleste boligkøbere med en normal underskrevet købsaftale er svaret ja. Tinglysning.dk er tilgængeligt og logisk opbygget. Det eneste der kræver omhu er at skødet er udformet korrekt inden du går i gang.

Bruger du Tinglys.nu, klarer vi præcis den del for 999 kr — du underskriver selv og sparer typisk 2.000–7.000 kr sammenlignet med advokatvejen. Du betaler først når du underskriver: ser du skødet og er ikke tilfreds, betaler du ingenting.