Skøde og købsaftale — hvad er forskellen?

Hvad er en købsaftale?

En købsaftale er den kontrakt, der binder køber og sælger til handlen. Den beskriver, hvem der køber, hvem der sælger, hvilken ejendom handlen drejer sig om, købesummen, overtagelsesdagen og de vilkår, parterne er blevet enige om. Når begge parter har underskrevet — og eventuelle forbehold, for eksempel advokat- eller finansieringsforbehold, er faldet væk — er handlen som udgangspunkt bindende.

Købsaftalen laves typisk af ejendomsmægleren eller af parterne selv. Den er handlens juridiske grundlag. Men købsaftalen giver ikke i sig selv køber en tinglyst ejendomsret — den fortæller kun, hvad parterne har aftalt. Det er skødet, der gør ejerskabet officielt.

Hvad er et skøde?

Et skøde er det dokument, der overfører ejendomsretten fra sælger til køber. Skødet tinglyses i Tingbogen på tinglysning.dk, og først når det er tinglyst, står køber registreret som den nye ejer med retsvirkning over for andre — for eksempel over for banker, kreditorer og fremtidige købere.

Skødet gengiver de centrale oplysninger fra købsaftalen: parterne, ejendommen (matrikel og adresse), købesummen og overtagelsesdagen. Det underskrives digitalt med MitID af både køber og sælger direkte på tinglysning.dk. Skødet er altså handlens synlige, offentlige facit — mens købsaftalen er den private aftale bag.

Hvad er forskellen på skøde og købsaftale?

Den korte version: købsaftalen er aftalen om at handle, og skødet er den offentlige registrering af, at ejendommen har skiftet ejer.

• Købsaftalen er en privat kontrakt mellem køber og sælger. Den binder parterne, men den ses ikke i Tingbogen.
• Skødet er et offentligt dokument, der tinglyses. Det er beviset på ejerskab over for banker, myndigheder og andre.

Man kan sige det sådan: uden købsaftale ved ingen, hvad der er aftalt. Uden et tinglyst skøde er man ikke registreret som ejer. Begge dele hører med til en almindelig bolighandel, og de udelukker ikke hinanden — de følger efter hinanden.

I hvilken rækkefølge kommer de?

Rækkefølgen er fast: købsaftalen underskrives først, og derefter skrives og tinglyses skødet. Et skøde giver kun mening, når der ligger en bindende handel bag det.

• Køber og sælger bliver enige om vilkårene og underskriver købsaftalen.
• Eventuelle forbehold falder væk, og handlen er bindende.
• Skødet udformes med udgangspunkt i købsaftalens oplysninger.
• Køber og sælger underskriver skødet med MitID på tinglysning.dk, og det tinglyses.

Derfor beder vi altid om den underskrevne købsaftale, før vi laver skødet — det er den, skødet skal svare til.

Hvorfor er begge dokumenter nødvendige?

De to dokumenter dækker hver sin funktion, og derfor kan det ene ikke erstatte det andet.

Købsaftalen sikrer, at køber og sælger er enige om, hvad der handles, til hvilken pris og på hvilke vilkår. Den kan indeholde forhold, der ikke hører til i skødet — for eksempel løsøre, fortrydelsesret eller særlige aftaler mellem parterne.

Skødet sikrer, at ejerskiftet er registreret offentligt. Uden et tinglyst skøde kan køber ikke frit belåne, videresælge eller dokumentere sit ejerskab, og bankens lån kan ikke tinglyses korrekt. Begge dokumenter er med andre ord nødvendige for, at en bolighandel er helt på plads.

Hvordan bruger Tinglys.nu købsaftalen til at lave skødet?

Hos Tinglys.nu taster vi skødet ind på baggrund af din underskrevne købsaftale — vi ændrer ikke på handlen, vi overfører oplysningerne til skødet og anmelder det. Sådan foregår det:

• Du uploader din underskrevne købsaftale som PDF.
• Vi læser oplysningerne — parter, ejendom, købesum og overtagelsesdag — og taster skødet ind ud fra dem.
• Du gennemser skødet og godkender, at det passer med din købsaftale.
• Du og den anden part underskriver selv med MitID på tinglysning.dk.

Vi er en teknisk indtastnings-tjeneste. Vi yder ikke juridisk rådgivning og er ikke et advokatkontor — vi taster skødet ind ud fra det, du allerede har aftalt, og du har ansvaret for, at oplysningerne er rigtige. Du kan starte og se skødet gratis, før du beslutter dig, på tinglys.nu. Vores vilkår beskriver rollefordelingen i detaljer.

Hvad koster skødet — og hvad koster tinglysningen?

Det er to forskellige beløb, og det er vigtigt at holde dem adskilt.

• Skødeskrivning hos Tinglys.nu: 999 kr. inkl. moms. Du betaler først, når skødet er skrevet og ligger klar til underskrift. Godkender I det ikke, betaler I intet. Bliver skødet ikke tinglyst, får I honoraret tilbage. En advokat tager typisk 3.000-8.000 kr. for skødeskrivning alene.
• Tinglysningsafgift til staten: 1.850 kr. fast + 0,6 % af købesummen. Vi er anmelder og betaler den til staten. Den står på samme opkrævning som de 999 kr. inkl. moms. Køber du for 2 mio. kr., bliver afgiften 1.850 + 12.000 = 13.850 kr..

Opkrævningen indeholder kun tinglysningsafgiften og 999 kr. inkl. moms. Vi anmelder skødet, når den er betalt. Se den fulde gennemgang på siden hvad koster tinglysning af skøde.

Hvornår bruges en advokat i stedet?

Vores service er lavet til almindelige bolighandler, hvor der ligger en normal, underskrevet købsaftale bag. Der er situationer, hvor der bruges en advokat i stedet — fordi de kræver konkret juridisk vurdering, som vi hverken må eller kan give:

• Arv og dødsbo.
• Skilsmisse og bodeling.
• Gave- eller familieoverdragelse uden en almindelig købsaftale.
• Særeje eller andre særlige forhold.

Vi giver ingen garantier og ingen juridisk rådgivning. Er du i tvivl om, hvorvidt din situation er en almindelig handel, så tal med en advokat, før du går videre.

Ofte stillede spørgsmål

• Er en underskrevet købsaftale nok til, at jeg ejer boligen?

  Nej. Købsaftalen binder køber og sælger til handlen, men du er først registreret som ejer, når skødet er tinglyst i Tingbogen på tinglysning.dk. Begge dele hører med til en bolighandel.

• Skal skødet svare til købsaftalen?

  Ja. Skødet udformes på baggrund af den underskrevne købsaftale og skal afspejle de samme parter, den samme ejendom, købesum og overtagelsesdag. Derfor gennemser du altid skødet og godkender, at det passer, før det underskrives.

• Hvem skriver skødet?

  Det kan du få gjort billigt hos Tinglys.nu for 999 kr. inkl. moms, hvor vi taster skødet ind ud fra din købsaftale og anmelder det. Alternativt bruger mange en advokat, der typisk tager 3.000-8.000 kr. for skødeskrivning alene.

• Skal både køber og sælger underskrive skødet?

  Ja. Skødet underskrives digitalt med MitID af både køber og sælger direkte på tinglysning.dk, hvorefter det tinglyses. Du underskriver altså selv — vi taster kun skødet ind og anmelder det.

• Hvad koster tinglysningen ud over de 999 kr. inkl. moms?

  Tinglysningsafgiften til staten er 1.850 kr. fast plus 0,6 % af købesummen. Ved en bolig til 2 mio. kr. bliver det 13.850 kr. Vi betaler beløbet som anmelder. Opkrævningen indeholder kun afgiften og 999 kr. inkl. moms, og vi anmelder skødet, når den er betalt.